De aftrek van hypotheekrente op uw eigen woning is gebonden aan strenge voorwaarden. Door de vele wijzigingen in de jaren zijn de voorwaarden ook bijzonder ingewikkeld geworden. Onlangs heeft de Belastingdienst uitleg gegeven over de aftrek van hypotheekrente van een aflossingsvrije lening in de situatie waarin iemand de eigen woning tijdelijk verhuurt en na die periode weer zelf gaat bewonen.

Aflossingsvrije hypotheek

De Belastingdienst is in de geschetste situatie uitgegaan van een woning waarvoor vóór 2013 een aflossingsvrije hypothecaire lening is aangegaan. Een aflossingsvrije lening werd destijds nog aangemerkt als een hypothecaire lening waarvoor aftrek van de rente mogelijk was. Voor dit soort leningen geldt overgangsrecht. Zolang deze leningen bestaan en het verband met de eigen woning niet wordt verbroken, blijft de rente aftrekbaar. De leningen hoeven dan dus niet aangepast te worden naar de nieuwe regels die vanaf 2013 gelden.

Let op! Vanaf 2013 geldt als voorwaarden onder meer dat de lening minimaal lineair of annuïtair in 30 jaar moet worden afgelost. Aflossingsvrije leningen van vóór 2013 kunnen echter blijven bestaan met behoud van renteaftrek, zolang ze blijven voldoen aan het overgangsrecht.

Behoud overgangsrecht?

De vraag in de voorgelegde situatie was wat de gevolgen zijn als de woning tijdelijk wordt verhuurd, de belastingplichtige tijdelijk zelf een andere huurwoning betrekt en na enige jaren weer in de eigen woning terugkeert. Blijft het overgangsrecht behouden en kan de belastingplichtige vanaf terugkeer in de eigen woning de rente op de aflossingsvrije lening weer in aftrek brengen?

Tijdelijk naar box 3

De Belastingdienst geeft aan dat de eigen woning in de geschetste situatie vanaf het moment van verhuur overgaat naar box 3, inclusief de lening. Keert de eigenaar van de woning later weer naar de woning terug, dan vallen de woning en de schuld weer in box 1. Het overgangsrecht blijft dus behouden en de rente is, mits voldaan aan de overige voorwaarden voor renteaftrek, aftrekbaar  uiterlijk tot 1 januari 2044.

Let op! Het kan zijn dat het gedeelte van de eigenwoningschuld waarvoor recht op renteaftrek bestaat, gewijzigd is als gevolg van het ontstaan van een eigenwoningreserve of doordat de woning in waarde is gedaald. In dat geval is misschien niet alle rente aftrekbaar. De regels hiervoor zijn complex. Neem daarom voor de gevolgen in uw eigen situatie contact op met een van onze adviseurs.

Uitzondering: Verhuur vóór 2013

De hiervoor beschreven gevolgen gelden niet als de eigen woning al vóór 2013 was verhuurd. Dan geldt namelijk ander overgangsrecht. In dat geval blijft het overgangsrecht alleen bestaan als  de belastingplichtige vóór 2021 naar de woning is teruggekeerd. Dan is de rente vanaf die terugkeer weer aftrekbaar. Vindt de terugkeer in deze situatie plaats ná 2021, dan bestaat voor de aflossingsvrije lening geen recht meer op renteaftrek in box 1.

Let op! Hoewel de Belastingdienst uitgaat van een aflossingsvrije lening, gelden de geschetste gevolgen met betrekking tot het verplaatsen van de lening van box 1 naar box 3 en weer terug in beginsel ook voor andere hypothecaire leningen, mits die hypothecaire leningen voldoen aan de huidige voorwaarden voor renteaftrek in box 1.